金地“坦白局”中隐藏的烂尾楼规避大法

如大家所知，上周五，金地做了两件大事。

早上官宣了一份非常详细的“自检报告”，下午，召开了投资者会议。

在投资者会议上，管理层表现出了一种理工男特有的笨拙和坦诚——

不但把下半年的货值、现金流情况、融资成本、债务结构这些内部数据一股脑拿出来掰碎了说，还专门针对市场担忧的合作项目风险敞口作了精确说明：

“仅有1个垫资敞口，约5亿元左右。”

根据“自检报告”，金地的账上趴着648亿元货币资金，其中可以自由支配的比例在70%以上，5个亿的缺口确实不足为惧。

当天的资本市场上，流言的影响被击退了，金地股票结束了7连跌，涨回到10块以上，算是化险为夷。

而这次近乎于全方位“自白”的投资者会议，在我看来，还有另一层的意义——

这一层，是针对销售端的。

大家都知道，对于如今的房地产市场来说，流言是完全可以自我实现的。

在长达一年多的行业下行期中，曾被认为“大而不倒”的房企逐个爆破，再加上刚刚席卷全国的停贷事件，如今的购房者早就被教育得异常缺乏安全感。

他们变得前所未有的专业，有着前所未有的质疑精神——

对于一切出现负面信息的房企，疑罪从有，能不碰就不碰。

如果房企对于传言坐视不管，那么，紧跟着的，一定是购房者对于公司信心的全面崩塌，紧接着的，就是销售数据全面下滑。

这么一来，不但销售回款率下降，这些向下的指标还会影响金融机构对公司的信心，反过来增加房企融资的难度。

所以，这场“坦白局”上的内容，同样也能解答购房者的疑问——

在缺乏安全感的时代，到底怎样才能不被传闻误导，选择更加保险，不会烂尾的开发商？

金地给我们提供了一些全新的观察维度。

第一个维度，也是最容易判断的，是房企的股权结构。

虽然国企也有爆雷的先例，但行业内的普遍的共识是：

“央国平”就是稳。

在“央国平”和单纯的民企之外，还有大量的混合所有制企业。对于这些企业而言，安全系数的判定，可以用一个简单粗暴的方式——

国资在企业股东排位上的名次越高，国资背后的政府实力越强，安全系数就越高。

在投资者会议上，对于股东方和管理层之间的关系，金地管理层少有地给了正面回应：

“福田区政府是创始股东，股东关系良好，多年来经常有风言风语，主要是无稽之谈。”

从去年年底开始，福田区政府又回到了第二大股东的位置——

这也说明，国资对于金地的掌控力有所升级，企业的安全边际也上升了。

第二个维度，要关注房企主要布局的城市的能级，以及销售均价。

投资者会议上，金地管理层透露了一个比较少见的知识点：

资金监管不是按销售回款的比例，而是针对建设资金的部分。

具体计算方式是在建面积，或者还没有交付的住宅面积乘以每平方的建安成本。

而事实上，无论是在北京上海还是小城市，无论房子是卖5万/平、8万/平还是6000元/平，建安成本的差别，是不大的。

所以，一计算就会发现，平均房价较高的城市，或者销售均价比较高的房企，监管资金占总价的比例会低一点。

以金地为例吧，货值主要集中在一二线城市，上半年平均售价是24000元每平米，假设以4000元的建安成本作为平均水平，4000除以24000，大概是1/6的水平。

可以供对比的数据是，碧桂园的均价1万元不到，假设建安成本是一样的，那么，这个比例大概在40%以上。

这个比例意味着什么呢？

投资者会议还透露了一点政策面的风向——

在保交付的大背景下，最近呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波和青岛6个城市对于预售资金监管出台了新的政策，提取比例略有收紧，收紧幅度大概在5%左右。

也就是说，预售资金监管还在收紧，在这个大趋势下，布局城市的能级越高，销售均价越高的房企，未来的资金链可能收到的冲击，相对是更低的。

如果购房者有一些财务知识的话，第三个维度，建议重点关注房企的融资能力。

这个融资能力包括融资利率，和融资空间两部分。

大家都知道，三道红线以来，除了国央企，绝大部分房企的融资渠道已经中断差不多一年了，在这个“熬鹰”的时间段，能不能继续借到钱，甚至借到便宜的钱，是续命的关键。

投资者会议上，金地晒出了2600亿的总银行授信规模，剩余可用授信超过1700亿元，今年上半年还新增了150亿元授信。

此外，集团还拥有一些比较成熟的优质物业没有拿出来融资，也就是说，如果有必要，金地还有更多的融资空间。

融资利率还一直在降。2019年的融资成本是4.99，去年降到了4.56，现在又降到了4.54。

这就让人很放心。

毕竟，只要在现金流方面有足够的保障，即使遇到了踩踏，也能有腾挪的能力。

此外，也就是第四个维度，可以着重观察一下房企的“交付力”。

这一点，是投资者会议之外的内容，但我觉得很重要。

最近，有第三方机构评选出了首批“稳交付房企白名单”，全国8家房企入围，包括中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、金地集团、龙湖集团、中国金茂和滨江集团。

也就是说，尽管大浪淘沙已经一年有余，但这些房企的房子至今还没有出过交付问题，甚至像金地，有超过40个项目，做到了提前交付。

这应该是当下购房者最关注的能力了。

最后，再说几句。

这个行业走到现在，大家都在问，到底还有多少家爆雷企业？爆雷企业的出清结束了吗？

但事实上，一年多的时间已经足够长，足以清退许多有明显短板的房企，现在还在坚守的，除了央国平之外，已经是民企和混合所有企业里，最最中坚的力量了。

这一群房企当然有弱点，但韧性也是更强的。

作为熬到最后的为数不多的“大玩家”，他们更有实力靠自己的产品优势，吃到更多的市场份额。

而现在，随着保交付成为头号工程，整个行业已经进入信心的重建期。

我想，让最后的这群“中坚力量”能够好好地活到下一个黎明，大概，也是行业信心重建的关键一环吧。

以上为正文，来自是大橘呀

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